住宅交易相对标准，风险点也集中。一旦涉及商铺、厂房、整栋楼或者带着项目的不动产，要核的东西就多了一层——很多坑不在产权证上。

产权这一层是基础

不动产权证要看原件，核权利人、共有情况、用途、面积、土地使用权的剩余年限。有抵押的要看抵押权人和金额，有查封的先弄清楚案子的情况。

预告登记也要看——有预告登记的，说明已经和别人签了约，你后签的合同拿不到优先位置。这几项在不动产登记信息里能查到，交易中可以在产权人配合下调取，或者由经办律师协助办理。

土地那一层容易被跳过

看土地性质和规划用途。工业用地建的房子拿来做商业，这件事在证上看不出违和，实际使用中却随时可能出问题。划拨用地转让还有额外的条件。

还要看剩余年限。商业用地年限比住宅短得多，剩下十几年的和剩下三十年的，估值完全不是一回事。

租约是商业物业最大的变量

买下来不等于能马上用。原有的租赁合同在买卖之后继续有效，租期长、租金低、还带优先购买权的，你买到的其实是一份租约。

要做的是看全部租赁合同原件，核租期、租金、递增条款、免租期、押金由谁退、有没有转租、有没有优先购买权的约定。承租人的优先购买权没有妥善处理的，交易本身就有瑕疵。

现场也要去看：实际在用的人和合同上的承租人是不是同一个。转租了好几手的情况不少见。上海市私家侦探法律边界

欠费和隐性负担

物业费、水电费、供暖费、土地使用税，这些欠着的往往要新业主承担或者至少要先垫付才能办手续。签约前要求出具结清证明，或者在合同里约定扣留部分尾款。

还有维修基金、公共部位的责任划分、有没有被列入改造或者征收范围。这几项在产权证上都看不到，要去相关部门和物业分别确认。

卖方主体和授权

卖方是公司的，要核营业执照、经营状态、这笔处置有没有经过股东会或者董事会决议、签字的人有没有授权。大额资产处置未经内部程序的，后面可能被主张无效。

企业信用信息公示系统上顺便看司法涉诉和被执行人信息。卖方自己官司缠身的，房子随时可能被查封，这笔交易的风险就高了。上海市私家侦探委托流程

现场要看什么

实际使用状态和合同描述是不是一致、有没有违建和改扩建、消防设施是否完备、结构有没有明显改动。厂房还要看层高、承重、电力容量、排污条件，这几项不对，买下来也用不了。

这些在公共区域和经卖方同意进入的范围内可以看。要避开的是未经允许进入非公开区域或者找现场人员套话——前者越线，后者消息很快传回去，谈判就被动了。

历史沿革要往回翻几手

这一手从谁那里买来的、买了多久、中间有没有短期内多次转手。短时间内反复易手又反复涨价的，背后往往有问题——可能是在做价，也可能是急着脱手。

拆迁安置、法拍取得、企业改制划转这几类来源的不动产，手续链条更长，要一层层核清楚。其中法拍房要特别注意原承租人和原住户的清退问题，这件事产权证上完全体现不出来。

资金和交付的安排

大额交易尽量用资金监管，付款节点和过户、交付、结清欠费这些动作挂钩。一次性付清再去办手续，风险全在你这边。

合同里写清楚交付标准、遗留物品怎么处理、原承租人怎么交接、逾期的违约责任。收款账户必须和合同上的出卖方一致。

委托外部核实，写成是非题

"帮我查查这个项目"没法执行。换成具体条目：确认某地址实际使用人与合同承租人是否一致、确认某厂房是否仍在正常生产、确认某公司是否在该地址正常经营。

交付要有依据：什么时间、在哪里、通过什么方式、跟谁核的，照片视频给原始文件。报告里不写"该项目不值得买"这类判断，摆事实就够了，判断留给你和律师。上海市私家侦探合同注意事项

估值那一块别只听中介

周边同类物业的成交价、租金水平、空置情况，这些自己走一圈也能摸个大概。看同一条街上有多少铺面挂着招租、挂了多久，比任何测算都直观。

厂房则要看周边的产业配套和交通条件，以及有没有环保方面的限制。这一条在某些区域直接决定能不能投产。

顺序上最省钱的做法

先自己看公开信息和产权材料，把对不上的地方列出来；再请律师看一遍合同和授权文件；最后才是现场核实那几条纸面上看不到的。反过来做，容易为已经能查到的东西付钱。

现在该做什么

今天先要三样：不动产权证复印件、全部租赁合同、卖方营业执照。核完这三样，再安排看现场。

最重要的一条判断原则：产权只是入场券，租约、土地性质和欠费才决定这笔买卖值不值。