离婚要分财产、债务要执行、合作前想看对方有没有实力，都会问到同一件事：能不能查一下他名下有几套房。

答案是能查，但路径很具体，而且不是随便谁都能查。走错门，钱花了，材料还用不上。

产调是谁能查的

不动产登记信息属于依申请查询的范畴，查询主体是有限制的。权利人本人可以查自己的；利害关系人在符合条件时可以查；律师持法院签发的调查令或者律师事务所的介绍手续，按规定范围查询；法院在案件审理和执行阶段依职权查控。

普通人以个人名义去查另一个人的房产，这条路是不通的。所以任何机构告诉你"三天出结果、报个名字就行"，要么是在骗钱，要么打算从别处买公民个人信息。后一种更麻烦——这条链上出了事，付钱委托的一方常常也要被问到。上海市私家侦探法律边界

正确的顺序是先立案

离婚析产也好，债权执行也好，只要进了诉讼程序，法院这条路就打开了。起诉之后可以申请法院调查取证，判决生效后申请强制执行，执行阶段法院有全国联网的查控系统，房产、车辆、银行账户、股权都在范围内。

这条路比自己找人打听稳得多，花的钱也少。很多人卡在"我没证据不敢起诉"，其实起诉需要的是基础的法律关系证据——结婚证、借条、合同、转账记录，不是对方财产的清单。财产线索是立案之后才去解决的问题。

律师调查令能做到什么

案件受理之后，当事人可以申请法院签发调查令，由律师持令去相关部门调取特定材料。房产登记信息、银行流水、公司工商档案，都属于常见的调取对象。

要注意的是范围。调查令针对的是具体的查询事项，不是"把他的家底摸一遍"。所以申请的时候要写清楚查什么、为什么和本案有关。写得笼统，法院未必准。

合法范围内，外部机构能帮的是什么

帮不了的是直接查登记信息。能帮的是另一部分：确认某个地址是否有人实际居住或经营、某处房产是否在出租、对方是否在某个地方长期出入。这些属于在公共区域可以观察到的情况。

还有一类是公开信息的整理。企业信用信息公示系统里能看到对方名下关联的企业、股权、有没有被列为被执行人；裁判文书和执行信息里能看出他有没有其他债务。这些线索本身不等于财产，但能给律师指出方向。上海市私家侦探委托流程

婚内和婚后，能做的事不一样

还没起诉的阶段，能用的手段其实有限。真正的转折点是立案——立案之后，申请调查取证、申请财产保全这两条都打开了。

保全这件事值得早想。发现对方有转移迹象，比如突然把房子挂牌、账户大额转出，那就不要再等"把证据凑齐"。起诉的同时申请财产保全，法院可以查封冻结。等对方处置完了再去查，查得到也追不回来。

所以顺序上，怀疑对方在转移财产的，第一步是找律师谈保全，不是找人去查他还有什么。

哪些说法一听就该停

"我们内部有人""报个身份证号就能查""连银行流水一起给你"。这几句的共同点是把不可能说成可能。

另外注意一种更隐蔽的说法：对方不直接说能查，而是说"可以帮你想办法核实一下"。核实的动作如果最后落在调取登记信息上，性质是一样的。谈的时候把这一条问死：具体通过什么方式、能不能写在交付说明里。写不出来的，就是不能做。

自己能先做的几件事

把手上已有的线索整理出来：房产证复印件、贷款还款记录、物业费和水电费的缴费凭证、装修合同、买房时的转账记录。这些东西来源干净，而且往往比事后去查更直接。

再看一眼公开信息：对方名下有没有企业、企业有没有异常、有没有作为被执行人出现过。这两件事加起来花不了一个下午，却常常能决定律师建议你走哪条路。

为什么顺序不能反

先花钱查一堆回来再去问律师有没有用，答案常常是方向不对。更糟的情况是查回来的东西来源说不清，律师不敢用，你还得重新走一遍程序。

先咨询，需求往往会收窄一大截。有些事实根本不需要靠这类材料证明，有些则必须走程序才有效。一两百块的咨询费，能省下的常常是几千。

交付形式也要提前说清

如果确实委托了外部机构做可观察部分的核实，那交付要有形式：时间精确到分钟、地点具体到门牌或楼层、每段材料对应一段书面说明写明获取方式，照片视频给原始文件。

说明写得越平淡越好。"于某日某时在某小区门口公共区域记录"这种写法经得起追问；"经多方努力获取"这类话，等于提示过程有问题。上海市私家侦探合同注意事项

现在该做什么

先把自己手上的凭证按时间整理成一份清单，带着它咨询一次律师，确定要不要起诉、什么时候申请调查令。真正的财产查询能力在程序里，不在外面。

最重要的一条判断原则：产调走程序，别走门路。走门路拿到的东西，不但用不上，还可能反过来咬你一口。