同样是想弄清楚一套房子归谁、有没有抵押，三种不同的处境下，能走的路完全不同。搞混了，钱花了事没办成。

第一种：自己要买这套房

这一类最简单，因为你是交易的一方。二手房交易中，买方可以在卖方配合下调取不动产登记信息，或者由中介、经办的律师协助办理。

要看的几项：权利人是谁、有没有共有人、有没有抵押、有没有查封。共有人这一项最容易出事——房子写着夫妻双方，只有一方来签，后面很容易生变。抵押和查封则直接决定这套房能不能正常过户。

卖方推说"产权很清楚，不用查"的，这本身就是要坚持的理由。

第二种：婚姻或者继承里要分家产

这一类不能自己去查，要走程序。起诉之后可以申请法院调查取证，也可以申请签发律师调查令，由律师持令去调取不动产登记信息。

很多人卡在"我不知道他名下有什么，怎么起诉"。立案需要的是明确的被告身份信息和基础的法律关系证据，不是对方的财产清单。财产线索是立案之后才去解决的问题。

发现对方在处置财产的，比如房子突然挂牌、开始办理过户，就别再等"把材料凑齐"。起诉的同时申请财产保全，法院可以查封。等过户完成再去查，查得到也追不回来。上海市私家侦探法律边界

第三种：对方欠你钱

同样走程序。判决生效后申请强制执行，执行阶段法院有全国联网的查控系统，房产、车辆、银行账户都在范围内。

当事人自己可以提供财产线索，由法院核查。所以你手里那些零碎的信息——他大概住在哪个小区、提过在哪里买过房——这时候是有用的，交给执行法官，而不是自己去查。

为什么外面查不到

不动产登记信息属于依申请查询，查询主体有限制：权利人本人、符合条件的利害关系人、持调查令的律师、依职权的法院和有关机关。普通人以个人名义查另一个人的房产，没有这条路。

所以有机构说"报个名字三天出结果"，要么是骗钱，要么是从别处买公民个人信息。后一种更麻烦，链条上出事，付钱委托的一方往往也被问到。上海市私家侦探委托流程

合法范围内，外部能帮什么

能做的是在公共区域可观察部分的确认：某个地址是不是有人长期居住、是不是在出租、门牌和楼栋对不对得上。这些作为线索交给律师或者法官，是有价值的。

还有公开信息的整理——对方名下关联企业、司法涉诉记录、有没有被列为被执行人。这些自己也能查，只是费时间。

抵押和查封，读法不一样

有抵押不等于不能买。多数二手房交易里，卖方的按揭是可以在交易过程中还清并注销的，关键是钱怎么走、什么时候注销、谁来监管这笔资金。合同里要写清楚时间节点和违约责任。

查封是另一回事。房子被法院查封的，在解封之前无法办理过户，而且查封往往意味着卖方背后还有别的纠纷。看到查封记录，先别急着谈价格，先弄清楚案子的情况。

还有一种容易忽略的是预告登记。有预告登记的，说明这套房已经和别人签了约，后面再签的合同拿不到优先的位置。

自己手上的凭证别忽略

购房合同、贷款还款记录、物业费和水电费的缴费凭证、装修合同、买房时的转账记录。这些来源最干净，而且往往比事后去查更直接。

按时间排好，每条写清楚是什么、什么时候、从哪来的。这份清单先给律师看，他会告诉你哪些已经够用、还缺哪一块。缺的那一块才是需要另外想办法的部分。

二手房交易里几个容易忽略的点

一是租赁。房子带着长期租约的，买下来也未必能马上住进去，这一点在登记信息里看不出来，要去现场看、要问。

二是户口。登记信息里没有这一项，但卖方户口不迁走，后面很麻烦，合同里要写清楚期限和违约责任。

三是共有人的真实意思。共有人委托他人代签的，委托书要核实，最好见到本人或者做视频确认。这几件事加起来，比单看一份产权证重要。上海市私家侦探合同注意事项

动迁房、售后公房这几类要多问一句

这几类房子的权属往往牵扯到户籍、安置协议、同住人，单看一份产权证不够。谁有居住权、谁在安置时被计入过人口，这些在登记信息里未必体现，却直接影响后面能不能顺利处置。

涉及这几类的，买之前、分之前都建议先找律师看一眼材料，比事后扯皮省事得多。

时间上别拖

涉及分家产或者讨要欠款的，诉讼时效在走，对方处置财产的时间也在走。拖得越久，能追回的越少。

时效是可以中断的——对方书面承诺、你正式发函催告并留下送达凭证、提起诉讼，都能让它重新起算。即便暂时不打算起诉，也要定期做一次留痕的催告。

现在该做什么

先确定自己属于哪一种。要买房的，坚持在交易中查清权利人、共有人、抵押和查封；要分家产或讨要欠款的，把手上的凭证整理好，找律师谈立案和保全。

最重要的一条判断原则：产权信息走程序才拿得到，也才用得上。绕开程序拿到的，两头都不落好。